今天是:
您现在的位置政府信息公开 >> 政府办 >>  查看信息

清涧县人民政府办公室关于印发《清涧县物业服务管理办法 (试行)》的通知

各镇人民政府(便民服务中心)、秀延街道办事处,县人民政府各工作部门、直属事业单位:

现将《清涧县物业服务管理办法(试行)》印发你们,请结合实际,认真遵照执行。

 

清涧县物业服务管理办法(试行)

 

第一章   总则

第一条  为了规范物业服务管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,改善人民群众生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》等有关法律、法规,结合本实际,制定本办法。

第二条  办法适用于本行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。

第三条  办法所称物业服务管理,是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定,在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  将物业服务管理纳入社区治理体系,遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。

  充分发挥基层党组织领导作用,建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制,引领保障物业服务管理活动依法有序进行。 

第六条  任何单位和个人对违反物业服务管理法律法规的行为,都有权向物业主管部门、街道办事处、镇人民政府或者其他有关部门投诉举报,有关单位应当依法处理。

第二章   前期物业服务管理

  新建物业服务区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

(一)建筑面积三十万平方米以下的,按建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

(三)建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

物业服务用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记。建设单位、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会未经业主共同决定,不得擅自处分物业服务用房。

法律、法规对物业服务用房另有规定的,从其规定。

第八条  前期物业服务是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务人,在物业服务区域内进行的物业服务活动。选聘前期物业服务人需在物业主管部门、街道办事处或者镇人民政府的监督下通过招标方式。

投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的,经县物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。    

第九条  建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同时,应当依法对前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等进行约定,并在签订房屋买卖合同时,向房屋买受人明示前期物业服务合同。

第十条  建设单位应当在房屋销售时,向房屋买受人明示依法制定的临时管理规约,并予以说明。

房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十一条  建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务人完成物业共有部位、共用设施设备的承接查验。

建设单位和物业服务人办理物业承接手续时,应当在县物业主管部门和街道办事处或者镇人民政府的监督下,共同对物业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。物业服务人应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时处理并组织物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的,不得承接。

承接查验协议应当依法对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务人整改。

承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定,没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第十二条  在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业服务区域划分相关文件;

(六)建设单位与公用事业专营单位签订的供水、供电、供暖、供气协议;

(七)物业服务所必需的其他资料。

物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

物业服务人应当自物业交接后三十日内,将上述资料向所在地县物业主管部门备案。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及时移交业主委员会或者物业管理委员会。

第十三条  前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担。房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

第三章   业主和业主组织

第十四条  房屋所有权人为业主。

本办法所称业主还包括:尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

第十五条  业主可依法参加业主大会会议,选举业主委员会,监督业主委员会和物业服务人的工作,就制定或者修改管理规约、业主议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议,对物业共有部分、公用设施设备享有权利。

业主依法遵守管理规约、业主大会议规则及物业服务区域内治安、消防等方面的法律法规执行业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法做出的决定,依照物业服务合同约定缴纳物业费,依照规定缴纳维修基金,配合物业服务人实施物业服务,其他法律法规规定的其他义务,业主不得以放弃权利为由不履行义务。

十六  一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由该物业服务区域内全体业主组成。

物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

十七  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。 业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会组成人数为单数,组成人员任期一般为五年,可以连选连任。

第十八条  业主大会、业主委员会的决定,对物业服务区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县物业主管行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

十九  业主大会和业主委员会或者物业管理委员会工作经费的筹集、管理、使用由业主共同决定,工作经费从物业服务区域公共收益中支出,不足部分由全体业主共同承担。 业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的经费使用情况,每年不得少于两次以书面形式在物业服务区域内显著位置公示,业主可以随时查询。

鼓励业主大会、业主委员会根据物业信用分级分类情况选聘物业服务企业。

第四章  物业服务管理

第二十条  一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。

第二十一条  物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业服务区域的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业服务事项、服务质量等级和服务标准;

(四)物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法;

(五)物业服务区域的养护和维修;

(六)合同的期限、变更和解除;

(七)合同终止时物业资料、财物以及服务的交接;

(八)维修资金的管理和使用;

(九)物业服务用房的管理和使用;

(十)违约责任及解决纠纷的途径;

(十一)双方当事人约定的其他内容。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,视为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报县物业主管部门备案。

二十二  物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务:

(一)共有部分、共用设施设备的运行、维修、养护和经营管理;

(二)共有部分和相关场地的清洁卫生,病媒生物防治,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项;

(五)车辆停放服务管理;

(六)维护道路畅通;

(七)物业档案、资料管理;

(八)装饰装修服务管理;

(九)依照法律、法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项;

(十)依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息;

(十一)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他事项。

物业服务人应当按照物业服务合同约定,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告,并协助处理。

物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的,不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务人不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第二十三条  业主应当自接收房屋之日起按照约定交纳物业费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交、拖欠或者少交物业费。

第二十四条  除物业服务合同另有约定外,合同期限届满九十日前,业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主(代表)大会决定选聘或者续聘物业服务人。物业服务人决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前在公示栏公告,并书面告知业主委员会和物业主管部门、物业服务区域所在地街道办事处或者镇人民政府。

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务合同期满仍未完成选聘工作,经双方协商同意,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。

业主大会依法决定续聘且物业服务人同意继续服务的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务人续签物业服务合同。

合同到期未续签或者由于其他原因解除合同的,物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务人不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第五章  物业的使用和维护

第二十五条  物业服务区域内不得有下列行为:

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌,在外墙体开设、扩大门窗;

(二)擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(三)擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施;

(四)违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约),未经有利害关系的业主一致同意,擅自将住宅改变为经营性用房;

(五)违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

(六)违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线(缆)为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的;

(七)侵占绿地,毁坏花草树木;

(八)任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物;

(九)饲养动物干扰他人正常生活的;

(十)违反噪声污染防治法律、法规规定,制造噪声干扰他人正常生活的; 

(十一)任意张贴、涂写、刻画、悬挂等;

(十二)违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

发现有上述行为的,业主有权投诉、举报。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。

第二十六条  单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会及物业服务人的同意;物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会的同意。

单位和个人应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第二十七条  物业服务区域内共有部分、共用设施设备维修养护时,相关业主或者使用人应当予以配合;相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务人损失的,应当依法承担赔偿责任。

因维修养护共有部分、共用设施设备,造成相关业主的专有部分、专有设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。

第二十八条  业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约(临时管理规约),并告知物业服务人。

物业服务人应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督。

第二十九条  物业服务区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

机动车辆停放服务费收取标准应当在物业服务区域内公示。

第六章  维修资金的使用和管理

第三十条  物业维修资金的交存、使用、管理,按照国家和本省有关规定执行。

建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。

第三十一条  业主交存的专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第三十二条  专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

业主大会成立前,专项维修资金由行政主管部门代行管理。业主大会成立后,经业主共同决定后,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户,接受行政主管部门的监督,并由业主委员会定期在物业服务区域内显著位置公示维修资金的管理和使用情况。单位和个人不得擅自挪用或者侵占维修资金。

第三十三条  维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,由物业服务人或者相关业主提出使用建议,经业主共同决定后,依照维修资金管理相关规定,向县主管部门申请审核列支。

维修资金划转业主大会管理后,需要使用的,由物业服务人提出使用方案,经业主共同决定后,业主委员会依照维修资金管理相关规定,报县主管部门审查通过后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

已售公有住房的维修改造,可以申请使用公有住房维修资金或者公有住房出售资金进行维修改造。

第三十四条  房屋所有权转让时,结余的维修资金随所有权同时转让。房屋灭失的,结余维修资金应返还给缴存主体,缴存主体灭失的依照有关法律规定处理。

第三十五条  按照应急使用专项维修资金便利化的原则,应制定专项维修资金应急使用细则。

第七章  法律责任

三十六  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百条,业主委员会组成人员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;逾期仍不交回的,处一千元以上五千元以下的罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

三十七  依据《陕西省物业服务管理条例》第九十五条,建设单位应当通过招标方式选聘物业服务人而未招标,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的,由县人民政府建设主管部门给予警告并责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以下罚款。

三十八  依据《陕西省物业服务管理条例》第九十六条,建设单位未将备案后的临时管理规约向房屋买受人明示并予以说明的,由县人民政府建设行政主管部门给予警告并责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

三十九  依据《陕西省物业服务管理条例》第九十七条,建设单位在交接查验时,对不符合竣工验收资料的物业服务区域共有部分、共用设施设备拒不处理,或者物业服务人明知查验结果与竣工验收资料不符仍然承接的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上三十万元以下罚款。

四十  依据《陕西省物业服务管理条例》第九十四条,建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第四十一条  依据《陕西省物业服务管理条例》第九十四条,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

四十二  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百零六条,物业服务人未按规定期限移交有关资料和财物的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和财物的,对物业服务人予以警告,并处一万元以上五万元以下罚款。    

物业服务人损坏、隐匿、销毁物业档案、资料和财物的,由县人民政府建设行政主管部门责令交回,并处五万元以上十万元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

四十三  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百零三条,物业服务未在物业服务区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下的罚款。

四十四  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百零五条,原物业服务人未按规定期限退出物业服务区域的,县人民政府建设行政主管部门责令其限期退出;逾期未退出的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

四十五  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百零七条,擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,处五万元以上十万元以下的罚款;改变房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的,处一千元以上一万元以下罚款;由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,造成损害后果的,依法承担民事责任。

擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备的,对单位处五万元以上二十万元以下罚款;对个人处一千元以上一万元以下罚款;由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,有违法所得的,责令退还违法所得。

四十六  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百零八条,擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下罚款,对个人处一千元以上一万元以下罚款。

四十七  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百一十条,擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;经营所得收益,应当用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分由业主共同决定使用。

四十八  依据《陕西省物业服务管理条例》第一百一十三条,物业服务人不履行物业服务合同义务或者履行物业服务合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,并听取业主意见;对于业主提出的合理意见,物业服务人应当及时予以解决;经物业服务人催告,业主在合理期限内无故仍不交纳的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳,物业服务人也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务人采取停止或者限制供水、供电、供热、供气,限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式损害业主合法权益的,由县人民政府建设行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以并处五千元以上三万元以下的罚款。

第四十九条  违反本办法规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第八章  

    第五十条  本办法自2022年7月1日起施行。

 

清涧县人民政府办公室

2022622 

【字体:】【关闭窗口】【打印